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2020首份購物中心租金調研報告發布 
   2020-6-29   鳥語話商 商業地產行業信息分享 
在全國商業多元化發展下,一些新的經濟模式應運而生,購物中心承載的功能更加豐富,以往單純的購買需求已經轉向場景、體驗、社交。在反映購物中心核心盈利點的租金收入上,已經是各大商業地產企業的財務體系中濃墨重彩的構成部分,也是商場、企業運營功力的重要考核指標。
今日(6月28日),聯商網零售研究中心獨家巨制《2020中國購物中心租金趨勢報告》(下稱《報告》)重磅發布。
《報告》共五個章節,從2019年社零消費、商業地產行業整體發展情況及購物中心市場供應、租金規模、空置率,以及近三年主要商業地產企業租金收入對比及未來趨勢等系列角度切入,著重分析大陸和港資兩大商業地產開發陣營的購物中心租金收入局面、商業開發特點,解讀不同類型的購物中心租金收入發展趨勢,以供行業參考。
 
總租金規模超6000億
 
國家統計局數據顯示,2019年中國消費市場運行平穩,實現社會消費品零售總額41.16萬億元,同比增長8.0%,但與2018年相比,每個月的增速均有不同程度放緩,社零消費增長仍舊承壓。
 
綜合零售各業態來看,零售各業態增長亦放緩,購物中心開業速度減緩,空置率也有所上升。
 
《報告》顯示,2019年受全國消費意愿影響,全國購物中心空置率略高于2018年,達到9.6%。2020年,一季度購物中心空置率約為9%,與去年同期相比略有下降。
 
 
但受疫情影響,實體零售關店潮還沒有在一季度數據中真正顯現,《聯商網》零售研究中心認為2020年全年購物中心空置率將會有大幅度的增長,各方應有所警惕,做好相應準備。
 
《報告》對2019年全國購物中心租金規模作了測算,一二三四五線城市購物中心租金分別為 1800億元、2968億元、1007億元、485億元、155億元,全國總規模6413億元。
 
從業態上看,餐飲美食類店鋪租金同比漲幅最高、零售類業態租金同比亦有所上漲、體驗類業態租金同比有所下跌。
 
16強近三年租金收入表現
 
在中國的購物中心開發領域,大陸開發商和港資開發商是兩大主力軍,兩者在商業地產布局運營以及投資回報上風格迥異,差異明顯!秷蟾妗窂膬纱箨嚑I里甄選了16家目前極具市場規模和號召力的商業地產企業做樣本,追蹤他們過去三年(2017-2019)的租金收入變化。
 
 
從2019年16強企業的租金收入上看,整體呈現上漲趨勢,撇除未公開的嘉里建設和統計不全的九龍倉,其余14大企業中,2019年租金收入最高的是萬達集團,錄得351.48億元。從近三年(2017年至2019年)租金收入看出,除了嘉里建設和九龍倉未統計到2019年度全部購物中心的租金情況,其他14家企業近三年的租金收入均呈遞增的態勢。
 
《報告》顯示,單店租金收入高的項目主要來自港企。對此,聯商網零售研究中心認為主要有兩方面原因。一來港企在商業開發運營上經驗豐富,且大多走高端化路線,能吸引承租能力較高的奢侈品品牌進駐,從而拉動租金收入。二則港企開發相對謹慎,新項目較少,反而更能集中精力打好手上的“牌”,運營期改造是常態,比較容易獲得較高的租金回報。
 
交鋒:內資積極、港企謹慎
 
租金收入的差異化,背后實則是各個開發商不同的發展風格以及運營實力的比拼。整體來看,內地房企的快馬加鞭與港資房企的慢條斯理形成鮮明對比,前者往往選擇渠道下沉或區域深耕,訂單式復制拓展,提升市占率;后者則好飯不怕晚,節奏相對緩慢,但對熱點城市的投資角逐港企的決策又是快準狠?傊,二者在商業地產上的博弈戲碼看點十足。
 
《報告》指出,港企布局相對謹慎,且主攻一線、強二線或強省會城市。聯商網零售研究中心認為,內地地價高是港企求穩的一大關鍵因素,但港企同時青睞大城市的核心地塊或價值更高的區域,以期獲得長線回報。
 

而從未來的開業計劃也能看出,相較于內地房企動輒一年幾十個購物中心的開業量,港企步履更為穩健。不過,不斷投運新的物業,對提升房企總租金收入具有積極意義。
 
疫情強壓 租金收入受考驗
 
2020年是特殊的一年,疫情的影響何時才能真正消除尚未可知,實體零售商業已受震蕩,品牌閉店潮暗涌,購物中心空置率風險持續高位,租金收入下行壓力明顯。
 
聯商網零售研究中心認為,2020年由于受新冠肺炎疫情影響,為與商戶攜手共克時艱,1-2月全國各地大部分購物中心主動提出降租免租的優惠措施,這意味著租金收入的直接損失,對單個購物中心而言,今年的租金收入必然是下降的。但從長遠來看,隨著新增商業體入市,市場供應持續加大,總的租金收入依然會保持上升態勢。
 
《報告》還指出了未來國內購物中心租金收入的發展趨勢,不同定位的購物中心在租金收入上的表現各異。從購物中心角度看,高端購物中心租金收入趨漲,社區購物中心租賃活躍度在下降,從品牌租戶角度看,零售品牌購物中心租賃需求在加大。
 

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