>> 所在位置:網站首頁 >> 產業學堂 >>詳細內容  
商場空置率上升,今年還開店嗎? 
   2020-6-22   經濟觀察報 小時餐飲 

今年還開店嗎?疫情前后,明顯感到了商場對品牌招商態度的轉變。態度的變化,來自商場空置率的上升。

根據贏商大數據系統監測,北京39個購物中心的9671家店鋪,自2019年10月至2020年5月關店總量為1570家,總關店率為16%,其中城市核心商圈購物中心的關店率為11%,略高于近年同期數據,但遠遠低于城市次核心商圈及區域型商圈。
而現實中更直觀的表現是各家商場里關閉的店鋪和待開業的圍擋。從三月的觀望,到四月的調整,再到五月的撐不下去,不少品牌門店倒在了今年春夏。同時,新的玩家躍躍欲試,想要搶占窗口期。

01

話語權發生了微妙變化


據聯商網不完全統計,2020年全國商場計劃開業數量超過1000座。其中華東是重點區域,開業數量達347座,占全國34.22%,規模在5-10萬平方的商場依舊是主力。
從計劃開業的城市分布上看,一二線城市依舊是購物中心的集中地。一線城市由于商業設施完善和拿地成本高,計劃新開數量開始放緩。

由于受疫情影響,企業復工延遲、建筑施工延緩、商家困難或影響招商等因素下,2020年購物中心開業率將會再創新低,原本計劃開業的1000個購物中心能正常開業的恐將不足50%,上半年原本準備開業的商業項目基本全部延期。
因此,商場鋪位,有了更多選擇,而且是以更優惠的價格和更寬松的合同條件。
去年9月,大悅城、合生匯、龍湖天街討論拿鋪條件時,明顯感覺到,這些知名購物中心的高要求體現在方方面面,不僅租金很難議價,品牌調性是否與商場相符,是否會與場內已有店鋪形成競爭等都是考慮因素。
雖然經過多次溝通,其品牌仍未能在年前入駐,畢竟,看上的都是熱門商場,疫情前一鋪難求。
就算品牌在各方面符合要求,且能接受租金價格,也很可能需要排隊等待。

“我們要想進的話,在年前都要排隊到明年了!一位餐飲行業從業者稱,“因為商場的店鋪有限,而想進的品牌太多!
招商人員發來信息:今年整體租金預算比去年要低。
這意味著,每平方米日租金能便宜幾塊錢,同時商場放寬了對品牌規模的要求,租期也能簽約更久,“租期以前2年、3年,今年能多簽一年”。
這是頭部商場的情況,一般的商場,優惠更多,內部人員透露,北京崇文門商圈的部分商場,“以前每平方米日租金都十二三塊錢,現在可以談到七八塊錢!
至于話語權轉變的原因,他認為是“(商場)招不上來(品牌),現在正常開店的少,尤其幾百平方米的少”。
另外,進商場登記測溫程序繁雜,嚴重降低商場消費恢復。
幾乎全國商場都規定,進商場前要掃碼登記、測體溫、戴口罩等。某些地方的商場還規定,進入商場的餐廳就餐,還要求餐飲商家再次給顧客測體溫及掃碼登記。
一些商場甚至關閉了其他大門,只留一個出入口,導致掃碼、測體溫等,還需要排隊。這一措施,不僅令顧客覺得繁瑣,讓本就不多的人流量再次被截堵。還有,一些商場規定餐飲必須掃碼點餐結賬,不支持柜臺點餐,這對于一些不會使用手機的中老年人來說,無疑是增加了麻煩。
商場作為甲方和乙方的餐飲企業一樣,出現了“強者愈強,弱者愈弱”的兩極分化的現象。

02

“強者愈強,弱者愈弱”兩極分化


你知道現在最關鍵是啥變化嗎?一位商場直租群的群主自問自答,機會啊,關鍵是現在機會更多了,租金倒不是最重要的。
相應的,不同鋪位對應著不同的進場費,通過他的渠道,北京知名購物中心的進場費需10萬元-30萬元不等。
需要說明的是,這種中介渠道更多被急需開店的行業新手采用,疫情之后,這筆入場費也有所下降,部分熱門購物中心小店鋪位的入場費差不多打了5折。
“現在大餐飲如果面積合適,不找我你也能進!痹撊褐魈寡。

綜合龍湖長楹天街東西區情況看,樓層越高,未營業店鋪數量越多,金鼎軒、無敵家、南疆北疆、老爺鍋等餐飲店鋪仍未營業。
從圍擋來看,行運打邊爐、南京大牌檔等大型連鎖餐飲正在裝修。
對此,龍湖表示,長楹會繼續在滿足消費者需求基礎上,進行品牌升級,優化全場餐飲結構。
此外,朝陽大悅城、合生匯等購物中心亦有部分店鋪圍上了圍擋。
北京的頂尖商場,過去非?粗厝腭v品牌的品質與調性,如果不符合其要求,給出再高的租金也無法入駐,但疫情之后,這些業主也放松了要求,只要規模還可以的品牌,都有了坐下來談談的機會。
疫情期間,恢復最快的是老鄉雞、喜家德等快餐品牌,這些品牌的特點就是剛需高頻。而商場餐飲是非剛需性特色餐飲,多為體驗型消費、場景式消費和改善式用餐消費。對顧客來說,商場餐飲并不是剛需,而是一種改善型消費,用餐頻次較快餐品牌低。
這也導致商場餐飲疫后恢復比快餐品牌慢。某餐飲老板吐槽說:“開商場店就得“拼爹”,我拿個商場鋪位用盡了半輩子的關系!爆F在左算又算復工后也難以撐下去,跟商場溝通想提前撤離,對方告知20多萬的保證金不退!我真是進退兩難!現在,真希望自己是街邊店!

03

汰換與洗牌進行時


雖然有了更多選擇,某餐飲品牌運營負責人仍不能確定入駐哪家商場,因為她發現,商場的人流在恢復,但消費能力還沒有完全回來。
一家開在北京東部著名購物中心里的小食店,月流水恢復不到年前的一半,其老板表示,自家還算能喘口氣強撐下去的,其所在的商場里沒有徹底恢復到以前100%的(餐飲)。
特別是大型餐飲,很多都沒有開門,而商場也給出了相應的扶持,比如付租周期從季付改為了月付。
這位老板感慨,之前大部分顧客不太在意價格,單價30塊錢左右的小食,可以買個兩三份、三四份。疫情以后,那幫比較有消費能力的中產家庭不見了。
同時,原來熱衷于排隊的年輕顧客,“到店后非常謹慎,會看所有的產品,然后買最便宜的;蛘咭恢眴栍袥]有折扣,沒有優惠肯定不買”。
一位山西的餐飲老板介紹:他的五家餐廳停業一個多月顆粒無收,所在商場依然收取高昂房租。在當地鼓勵商場開業后,為了吸引人氣,商場強制讓他的餐廳開業,因為擔心疫情后被商場勸退,所以他硬著頭皮開了業。
在請求減免租金時屢遭白眼,商場覺得我們小餐飲可有可無,我們跟那些個‘總’去談降租,基本上白聊,人可能還恨上你,給你穿小鞋。
顧客的消費能力和心態,決定了店鋪們的經營動力。據戴德梁行數據,2020年第一季度零售空置率9%,同比有所下降。CBRE世邦魏理仕的數據顯示,空置率環比上升0.8個百分點至7.3%,購物中心首層平均租金報每天每平方米37.5元,環比下降0.5%。

對空置率同比下降的數據,目前的關店潮還沒有在一季度數據中真正顯現,下降是跟去年同期相比。她表示,盡管一季度空置率有所下降,二季度的空置率將會升高。這番升高,更多是品牌理智思考后的結果。
今年三四月份是購物中心最為艱難的階段,即使是核心商圈的購物中心,除了餐飲品牌,首層的時尚零售、生活方式類業態也都存在撤場的現象。
在所有業態中,餐飲受到的影響最為明顯。
仲量聯行分析,相比之下,餐飲和體驗類業態面臨更大壓力。一月至二月,北京市社會消費品零售總額同比下跌18%,其中餐飲業態首當其沖,同期銷售額同比大幅下降40%。
正常情況下,商場很可能為了收益選擇一些運營實力一般,但付租能力強的租戶,疫情之下的關店潮,也波及到了這些高租金租戶,高租金租戶走入關店潮,對商場而言是一個調整品牌組合,替換更多優質品牌的機會。
“今年是洗牌年!鄙显V小食店老板也表達了觀點,從2017年開始,消費者對餐飲和新零食品類熱情很高,所以整個行業很熱鬧,“熱鬧是挺熱鬧的,但疫情這一下重擊,很多店鋪就不能承受了,可能整個餐飲實體就不會像以前一窩蜂去投資、去創業、去做網紅店!彼f,“但是誰也說不好,洗完之后會更好還是會更壞! 

>> 活動專題 更多 >>
全國商業地產行業社團搭建戰略合作平臺
為了促進全國商業地產領域的資源整合,提升跨區域間行業組織合作的廣度與深度,共同推動全國商業地產行業高質量...
 · 疫情沖擊下,時尚消費領域的困境與變革
 · 大咖云集聚焦線上 探討商業復興與創新
 · 疫情下的商業復興與創新之道線上論壇邀請函
 · 全國商業地產年度形勢分析會暨新年聯誼會邀
 · 2019全國中小城市商業創新發展論壇即將啟幕
 · 新物種爆炸·吳聲商業發布2019
 · 2019中國樓宇經濟全球合作大會邀請函
 · 第二屆金雞湖商業高峰論壇邀請函
 
>> 項目招商 更多 >>
 
 
主辦:全聯房地產商會商業地產工作委員會 運營管理:中商聯盟(北京)房地產咨詢有限公司 備案序號:京ICP備13029072號 京公網安備:110107000221 
北京市海淀區羊坊店路18號光耀東方廣場N座908室  電話:010-63940686 微信公眾號:全聯房地產商會商業地產委員會 E-mail:[email protected]
体彩排列五走势图表连线图表